Pim Venema over stationsgebied Utrecht

16 augustus 2013
Tijdens de CoRP-bijeenkomst van GO Spoor/Taskforce Mobiliteit en Ruimte op 30 mei 2013 presenteerden deskundigen uit verschillende stationsgebieden de stand van zaken in hun gebied. Pim Venema, manager vastgoed Projectorganisatie Stationsgebied Utrecht, licht zijn project nogmaals toe. Venema: “Als ik de oorspronkelijke plannen afzet tegen de uitvoering van de planning nu, dan zie ik dat de complexiteit van het project vooral zit in de contractering met marktpartijen, het verkrijgen van de vele vergunningen en de raakvlakken en afstemming tussen projecten (die soms noodgedwongen tijdelijk moeten worden ontwikkeld). Daarnaast is ook het tempo van bestuurlijke besluitvorming, en de inhoud van hun besluiten, mede bepalend voor de voortgang. Dit betekent dat de totale voortgang van het integrale project minder snel verloopt dan oorspronkelijk was voorzien.”

“In 2006 is een aantal ontwikkelovereenkomsten gesloten met de belangrijkste marktpartijen in het Stationsgebied. Met de uitwerking daarvan zijn we, mede door gewijzigde (markt)omstandigheden en nieuwe inzichten, nog steeds bezig. Daarom is nu voor de uitvoering van de projecten een betere realistische marktinschatting gemaakt.
Daarnaast is het project Stationsgebied opgeknipt in een eerste en een tweede fase. Voor de eerste fase bestaat een goed inzicht in de kosten en opbrengsten. Voor wat betreft de infraprojecten is fase 1 in 40 hapklare brokken geknipt. Een kleiner schaalniveau maakt de kosten van het project beter beheersbaar.”

Het plangebied is opgedeeld in 40 projecten. Zijn die financieel nog van elkaar afhankelijk?
“Een kleiner schaalniveau maakt het project beter beheersbaar op kosten en uitvoeringsaspecten. Desalniettemin zijn sommige projecten in meer of minder sterke mate van elkaar afhankelijk. Project A kan pas uitgevoerd worden wanneer project B gerealiseerd is. Door het opknippen van projecten in 40 kleine deelprojecten wordt de afhankelijkheid wel beter beheersbaar.”

In hoeverre wordt de “growth machine” toegepast door de gemeente Utrecht bij de ontwikkeling van het stationsgebied?
“De “growth machine” staat vooral voor het toepassen van actief grondbeleid. Een goed voorbeeld van actief grondbeleid vinden we terug in de VINEX-locaties, bijvoorbeeld Leidsche Rijn. Daar is het vooral de bedoeling de gemeente te laten groeien op een eenvoudige manier; door middel van het ontwikkelen van uitleglocaties. Het Stationsgebied is geen uitleglocatie maar een transformatie-opgave. Grondposities dan wel erfpachtposities zijn vooral in handen van derden en de gemeentelijke grondpositie is relatief beperkt. De kosten zijn hoog, waardoor er geen winst op de grondexploitatie wordt gemaakt. Er wordt vooral gestuurd op het sluitend krijgen en houden van de grondexploitatie. Een prettige spin-off is hogere OZB-bijdrage door vastgoedontwikkeling. Deze zijn echter niet verwerkt in de grondexploitatie.”

Vastgoedontwikkeling levert een hogere OZB-bijdrage op die eventueel via een TIF-constructie kan terugvloeien in het project. Een instrument dat gebruikt zou kunnen worden bij vastgelopen deelprojecten.
“Voorheen werd de traditionele manier van gebiedsontwikkeling ingezet; met hoeveel vastgoedontwikkeling kunnen we de grondexploitatie sluitend krijgen? Bij een dreigend tekort op de grondexploitatie was de eerste vraag: kunnen we niet extra vastgoed ontwikkelen om extra grondopbrengsten, ter dekking van het tekort, te krijgen? Ook nu wordt er nog teveel gedacht vanuit de traditionele manier van gebiedsontwikkeling. Toch is de toepasbaarheid van dit denken niet meer zo eenvoudig. In de opmaat naar fase 2 zal creatief en integraal gekeken moeten worden naar de financiering van de gebiedsontwikkeling. Daarbij kunnen nieuwe financieringsmodellen een rol gaan spelen. De structuurvisie voor fase 2 wordt nu opgesteld. Daarbij wordt niet per definitie vastgehouden aan de traditionele manier van gebiedsontwikkeling. We zullen bij de uitvoering van fase 2 aan de voorkant bekijken welke nieuwe mogelijkheden bestaan om de financiering van het project sluitend te krijgen.”

DOWNLOAD

>
 
DEEL: 

VERWANTE BERICHTEN

Over kenniscocreatie

Agenda