Interview Harvey Jacobs: ‘Gestegen waarde onroerend goed moet naar samenleving’

16 augustus 2013
Eén van de sprekers op de CoRP-bijeenkomst van GO Spoor/Taskforce Mobiliteit en Ruimte op 30 mei 2013 was prof. Harvey Jacobs, hoogleraar Urban Planning aan de University of Wisconsin-Madison en visiting professor in Nijmegen. Hij is expert op het terrein van grondbeleid. Een interview over ‘value capturing’ en het instrument Tax Increment Financing

Professor Jacobs, u sprak op 30 mei over 'Value capturing'. Kunt u in een paar zinnen uitleggen wat dit is?
'Value capturing gaat erover dat de meeste waardestijgingen van onroerend goed ontstaan door veranderingen die door anderen dan de individuele landeigenaar uitgevoerd zijn (un-earned increment – niet-verdiende toename). Value capturing stelt dat de waardestijging van onroerend goed die gecreëerd wordt door de samenleving - zoals door investeringen in infrastructuur - moet worden vastgelegd en teruggegeven aan de samenleving in plaats opgestreken door de individuele land- of huiseigenaren.’

Eén van uw belangrijkste boodschappen was dat de waardestijging van onroerend goed door maatschappelijke krachten wordt veroorzaakt en moet worden teruggegeven aan de maatschappij. Kunt u dit aan ons uitleggen?
‘Er zijn twee soorten waardestijging - verdiende en niet-verdiende toename. Verdiende toename vindt plaats wanneer een landeigenaar investeert met arbeid en kapitaal in het onroerend goed en als gevolg daarvan het onroerend goed meer waard wordt. Zo kan kan een grondeigenaar in het landelijk gebied bijvoorbeeld arbeid en kapitaal investeren om de afwatering te verbeteren, waardoor het beter beschikbaar wordt voor landbouwproductie. Niet-verdiende toename vindt plaats wanneer de waarde van het onroerend goed stijgt door veranderingen waar de grondeigenaar geen directe controle over heeft – zoals algemene bevolkingstoename, investeringen in infrastructuur, economische groei, etc.
Volgens sommige schattingen is ruim 95% van de waarde van de grond in het stedelijke gebied een gevolg van niet-verdiende toenamen. Voorstanders van 'value capturing' argumenteren: als waarde wordt gecreëerd door anderen dan een individu, waarom zou daar dat individu alleen van profiteren? Omgekeerd, als waarde wordt gecreëerd door maatschappelijke veranderingen, waarom dient dan niet de maatschappij de volledige ‘return on investment’ te krijgen?’

U sprak ook over de Amerikaanse regeling van 'Tax Increment Financing'. Hoe werkt dat en waarom is het zo'n goed middel?
‘TIF is een zeer lichte vorm van teruggave van waardestijging. Het is een regeling voor gemeenten om activiteiten voor ruimtelijke ontwikkeling en herontwikkeling te financieren, zodat de waardestijging die daaruit ontstaat betaalt voor de herontwikkeling.
Een TIF wordt voor een gebied vastgesteld. Binnen dit gebied neemt de gemeente een reeks maatregelen - bijvoorbeeld grondverwerving, aanleg van waterleiding, uitbreiding en reparatie van riolering, bruggenbouw, aanleg van straten en parkeergarages, straatverlichting, bodemsanering, afwateringssysteem, sloop. Zodra de publieke acties zijn voltooid, komt de private ontwikkeling op. En als gevolg daarvan stijgt de grondwaarde.
In de VS is onroerendgoedbelasting een functie van de grondwaarde. Dus, met een verhoogde grondwaarde is er een verplichting voor de grondeigenaar om hogere onroerendgoedbelasting te betalen. De verhoogde onroerendgoedbelasting binnen het gebied van de TIF wordt gebruikt om de gemeentelijke kosten die geleid hebben tot de toegenomen grondwaarde, te betalen.
Wanneer het gebied van de TIF wordt aangewezen, wordt een bepaalde periode vastgesteld - bijvoorbeeld 10, 15, 20, 25 jaar. Het is in deze periode dat de verhoogde belastingopbrengsten worden gebruikt om de gemeentelijke investeringen te betalen. Na deze periode gaan de verhoogde belastingopbrengsten naar het algemene gemeentelijke fonds.’

U vertelde ook dat er ook kritiek op de TIF is. Wat is het probleem?
‘De belangrijkste kritiek is dat Tax Increment Financing een belangrijke subsidie is voor de groep van de ontwikkelaars. En dat die subsidie ten koste gaat van de gemeenschap. Dus, wanneer hogere belastingen binnen een TIF-gebied gebruikt worden voor de verbeteringen in dat TIF-gebied, zijn ze niet beschikbaar voor het betalen van andere kosten zoals - voor de VS - lokaal onderwijs, plaatselijke gezondheidszorg, lokale sociale diensten zoals bibliotheken, openbaar vervoer, etc. Dus vragen sommigen zich af waarom de gemeente moet zorgen voor de investeringen van de lokale ontwikkeling als het voordeel van deze ontwikkeling niet toekomt aan de gemeenschap. Ook was de TIF oorspronkelijk bedoeld om te worden gebruikt voor activiteiten van herontwikkeling van verouderde stadskernen, maar de TIF is steeds meer uitgegroeid tot instrument voor transformatie aan de rand van de steden van groene velden naar stedelijk gebied.’

Wat zou er op de onderzoeksagenda voor onderzoekers in de ruimtelijke ordening / mobiliteit, enzovoort moeten staan?
‘Ik geloof dat het Nederlandse basismodel voor financiering van ontwikkeling - waaronder TOD – goed is. Wat er mis is, en wat er mis ging, is dat het economisch optimisme van de jaren 1990 en 2000 (vóór 2008) ertoe leidde dat gemeenten te laks, zelfs lui, waren in de opzet van contracten die zij aangingen met ontwikkelingsbedrijven. Deze contracten gingen uit van aanhoudende economische groei en hadden in zich meer aansprakelijkheid voor de gemeente dan gedeelde aansprakelijkheid tussen de gemeente en de ontwikkelaar. Anders gezegd bleken de ontwikkelaars beter te kunnen onderhandelen over de voorwaarden van de contracten dan de gemeenten. Een belangrijk onderzoeksterrein heeft te maken met de aard van deze contracten. Hoe moeten ze worden voorbereid, zodat gemeenten niet onnodig aansprakelijk zijn tijden het verloop van de ontwikkelingen?’

DOWNLOAD

>
 
DEEL: 

VERWANTE BERICHTEN

Site Search

Agenda

Top 5 meest gelezen items